Wat is het verschil tussen vastgoed kopen in box 3 en in een vastgoed bv?

Het verschil tussen vastgoed in box 3 en bv

Investeren in vastgoed is een manier om naast een baan een extra inkomstenbron te genereren. Beginnende vastgoedondernemers hebben vaak de vraag: wat is de beste manier om te beleggen in vastgoed? In privé, waarmee het vastgoed in box 3 valt, of met een vastgoed bv? Het is afhankelijk van jouw situatie welke manier het hoogste rendement oplevert. Daarom leggen we hieronder alle verschillen uit.

Privé (box 3)

• Residentieel vastgoed (woningen). Als je commercieel onroerend privé koopt is het lastig te financieren.
• Vaak een lagere rente.
• Maximale hypotheek is 90% van de marktwaarde in verhuurde staat.
• Voor het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt bij de meeste banken naar het inkomen gekeken. (tot 5 panden) andere banken kijken eerder naar de te ontvangen huurinkomsten en de ambitie van de belegger om naar minimaal 4 panden te groeien.
• Alle kosten zoals onderhoud, financieringskosten, rente, vve, makelaarskosten, bouwkundige keuring etc. betaal je vanuit privé.
• Vanaf 4 á 5 panden wordt je gezien als professionals en ziet de bank minder risico in jou en dat heeft voordelen.
• Je kunt de btw op uitgaven niet terugvorderen.
• Privé aansprakelijk voor eventuele schulden of schadeclaims.
• Je betaalt belasting over fictief rendement op basis van de waarde van het onderpand. Meer informatie vind je bij de belastingdienst en rijksoverheid:
  • Verhuur 2e woning (bron: belastingdienst.nl)
  • Belastingtarieven box 3 (bron: belastingdienst.nl)
  • Wijzigingen box 3 (bron: rijksoverheid.nl)
• Bij waardestijging van het pand gaat het netto-rendement achteruit. Je moet dan méér belasting betalen, terwijl je dezelfde huurinkomsten ontvangt. Over de huurinkomsten wordt er geen belasting betaald.
• Risico dat het in box 1 valt. Doe je meer dan normaal aan vermogensbeheer op jouw pand(en) dan kan de belastingdienst dat zien als actief vermogensbeheer en zouden ze de huurinkomsten in box 1 kunnen aanmerken. Dit betekent dat je over de huurinkomsten inkomstenbelasting betaalt net als over jouw inkomen. Dit kan zeer negatieve gevolgen hebben voor je netto-rendement.

Vastgoed BV

• Residentieel vastgoed en commercieel onroerend goed zoals een winkel, kantoor of bedrijfspand.
• Vaak een hogere rente (ongeveer 0,5% tot +1% hoger).
• Maximale hypotheek is 85% van de marktwaarde in verhuurde staat wat betreft residentieel. Bij commercieel onroerend goed is de maximale hypotheek 70%.
• Voor het bepalen van de hoogte van de maximale hypotheek wordt gekeken naar de mogelijke huurinkomsten. Er wordt tevens naar de cijfers van de vastgoed BV gekeken.
• Alle kosten zoals onderhoud, financieringskosten, rente, vve, makelaarskosten, bouwkundige keuring etc. kun je in mindering brengen op je omzet(huurinkomsten).
• Vanaf het 1e pand ziet de bank jou als professional en dat heeft voordelen.
• Je kunt de btw op uitgaven terugvorderen.
• Privé (in principe) niet aansprakelijk voor eventuele schulden of schadeclaims. Maar bij sommige banken wordt er om een borgstelling gevraagd.
• Je betaalt belasting (vennootschapsbelastingen/of dividendbelasting) over het daadwerkelijk behaalde rendement (huurinkomsten-kosten=daadwerkelijk rendement). Meer informatie vind je bij de belastingdienst:
  • Belastingtarieven bv (bron: belastingdienst.nl)
  • Rechtsvormen (bron: belastingdienst.nl)
• Bij waardestijging van het pand heeft dit geen invloed op de hoeveelheid belasting die je moet afdragen.
• Vanuit een bv worden de huurinkomsten gezien als omzet en betaal je vennootschapsbelasting over de winst, het salaris wat je uitkeert en/of over het dividend wat je uitkeert.

Wil je starten met beleggen in vastgoed?

Wanneer je overweegt om te starten met beleggen in vastgoed is het belangrijk dat je een reëel beeld hebt van de mogelijkheden. Je moet jezelf afvragen heb ik voldoende eigen inkomen, eigen middelen en rendement op een beleggingspand.

Heb jij voldoende eigen inkomen, eigen middelen en rendement op een beleggingspand? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via 085-0074080 of vraag een gratis oriëntatiegesprek aan.