Hoe bepaalt de bank maximale hypotheek ZZP?

Zo bepaalt de bank jouw maximale zzp hypotheek

In 2016 is de woningmarkt weer aan het pieken. zzp-ers hebben echter niet dezelfde kansen als consumenten in loondienst als het gaat om het afsluiten van een hypotheek. FinaForte deed hier in 2016 onderzoek naar en heeft het resultaat samengevat in een speciaal rapport (link naar rapport).

Om als zzp-er beter beslagen ten ijs te komen bij de aanvraag van een hypotheek is het verstandig om je goed voor te bereiden.
In ons vorige artikel gingen wij in op de volgende vraag: Hoeveel hypotheek krijg ik maximaal als zzp-er?
In dit artikel zetten we de verschillende methodes uiteen op basis waarvan hypotheekbanken jouw toetsinkomen bepalen.
Het toetsinkomen vormt de basis om jouw maximale hypotheek vast te stellen.

We leggen je graag uit hoe het werkt:

Stelling
Zodra het toetsinkomen is bepaald kan een zzp-er qua hoogte meestal dezelfde hypotheek krijgen als een particulier.

Rekenvoorbeeld:
Jaarloon particulier = € 45.000,-
Vastgestelde toetsinkomen zzp-er = € 45.000,-
Er is een top hypotheek (102% van de koopsom) gewenst zonder Nationale Hypotheek Garantie en een rente van 10 jaar vast.
Op dit moment kun je dan tegen de scherpste rente van 2,09% een maximale hypotheek krijgen van € 205.473,-. Deze hoogte is voor zowel de particulier in loondienst alsook de zzp-er gelijk.
Echter hanteert circa 40% van de hypotheekverstrekkers beperkende bepalingen door bijvoorbeeld een inbreng in eigen geld te vragen (afslag op het onderpand).
Ook hanteren de hypotheekverstrekkers afslagen op het toetsinkomen oplopend tot wel 30% zoals bijvoorbeeld Munt Hypotheken.

Welke methodes zijn er om het toetsinkomen te bepalen voor een zzp?

We onderscheiden een aantal manieren hoe hypotheekverstrekkers het toetsinkomen van de zzp-er bepalen.

Toetsinkomen methode 1

Het gemiddelde van de winst over de laatste drie jaren tot max het laatste jaar indien dit lager is.

Rekenvoorbeeld 1:

Rekenvoorbeeld 2:

Toetsinkomen methode 2

We noemen dit gemakshalve de 1-2-3 methodiek. De winst 3 jaar gelden telt 1 x mee, de winst twee jaar geleden telt 2 x mee en de winst over het laatste jaar telt 3 x mee. Dat totale getal deel je dan door 6 zodat je weer op het gemiddelde uitkomt.
Rekenvoorbeeld:

Door deze methodiek toe te passen kun je zomaar € 23.000,- extra lenen.

Toetsinkomen methode 3

Deze onderscheid zich doordat manier 1 wordt toegepast, maar er als uitgangspunt een verschil zit in de commerciële winst en fiscale winst.
Het simpelste voorbeeld is de privé bijtelling van de auto op de zaak. Deze komt meestal terug in de fiscale winstberekening uit de aangifte inkomstenbelasting. Door over de laatste drie jaren te middelen met de fiscale winst kun je in veel gevallen dus een behoorlijk hogere zzp hypotheek krijgen. Diverse hypotheekverstrekkers gaan van de fiscale winst uit.

Toetsinkomen methode 1

Het gemiddelde van de winst over de laatste drie jaren tot max het laatste jaar indien dit lager is.

Let echter op. Voor startende zzp’ers die net een jaar aan het ondernemen zijn wordt minder zwaar naar deze zogenoemde balans ratio’s gekeken.

Naast de hierboven beschreven verschillende methodes om een maximale zzp hypotheek te bepalen zal een hypotheekverstrekker eenmalige (incidentele) meevallers of tegenvaller binnen jouw bedrijf corrigeren.

Bereid je dus goed voor indien je op het punt staat een hypotheek af te sluiten.

Wil je in de tussentijd weten wat jouw mogelijkheden zijn als zzp’er kijk dan eens op de zzp Hypotheekcalculator.