Kan een DGA een zakelijke hypotheek afsluiten?

door | aug 22, 2026 | hypotheek

Ondernemer in maatpak bestudeert hypotheekdocumenten aan modern bureau met miniatuur kantoorgebouw en laptop.

Ja, een directeur-grootaandeelhouder (DGA) kan een zakelijke hypotheek afsluiten. Als DGA ben je in loondienst van je eigen BV, wat betekent dat geldverstrekkers je inkomen anders beoordelen dan dat van een werknemer in loondienst. De financieringsmogelijkheden zijn echter breed, mits je de juiste aanpak kiest en begrijpt welke eisen er gelden.

In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de zakelijke hypotheek voor een DGA, van de eisen die geldverstrekkers stellen tot de documenten die je nodig hebt.

Welke eisen stellen geldverstrekkers aan een DGA?

Geldverstrekkers beoordelen een DGA anders dan een reguliere werknemer. Omdat je als DGA zelf bepaalt welk salaris je uit de BV haalt, kijken financiers niet alleen naar je loonstrook, maar naar het totaalplaatje: het salaris, de dividenduitkeringen en de financiële gezondheid van de onderneming zelf. Doorgaans verlangen ze minimaal drie jaar jaarcijfers van de BV.

Naast de jaarcijfers speelt de zogenaamde risk appetite van de geldverstrekker een grote rol. Banken en financiële instellingen hanteren strikte risicomodellen die bepalen hoeveel van hun balans ze aan bepaalde klantgroepen mogen uitlenen. DGA’s vallen in een complexere risicocategorie dan werknemers, wat betekent dat niet elke bank bereid of in staat is om een bedrijfshypotheek voor een DGA te verstrekken.

De meest voorkomende eisen zijn:

  • Minimaal twee tot drie jaar aantoonbare bedrijfsactiviteit via de BV
  • Stabiele of stijgende omzet en winst over de afgelopen jaren
  • Een aanvaardbare verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het pand, de zogenaamde loan-to-value (LTV) — het percentage van de woningwaarde dat wordt gefinancierd
  • Voldoende eigen vermogen of zekerheden
  • Een haalbare debt service coverage ratio: de verhouding tussen de netto kasstroom van de onderneming en de jaarlijkse financieringslasten

Heeft je BV wisselende jaarcijfers of een kortere historie? Dan is het verstandig om via een onafhankelijke adviseur te werken die het verhaal achter de cijfers goed kan overbrengen aan de geldverstrekker. Via de zakelijke hypotheek pagina van Finaforte lees je meer over hoe dit proces in de praktijk werkt.

Wat is het verschil tussen een zakelijke hypotheek en een privéhypotheek voor een DGA?

Het kernverschil zit in het doel en de financierende partij. Een zakelijke hypotheek is bestemd voor de aankoop of verbouwing van een bedrijfspand, en wordt verstrekt op naam van de BV of de ondernemer in zakelijke hoedanigheid. Een privéhypotheek financiert een woning voor eigen bewoning en staat op naam van de persoon, niet de onderneming.

Voor een DGA die zijn eigen woning wil kopen, geldt een privéhypotheek. Daarbij beoordeelt de geldverstrekker het inkomen op basis van het DGA-salaris én, afhankelijk van de financier, de dividenden en winst van de BV. Dit maakt de beoordeling complexer dan bij iemand in loondienst.

Bij een zakelijke hypotheek staat het vastgoed centraal als onderpand. De financier kijkt primair naar de waarde en courantheid van het pand, de huurinkomsten (als het om beleggingsvastgoed gaat) en de financiële positie van de BV. De rente en voorwaarden wijken af van een reguliere hypotheek, en de looptijden zijn doorgaans korter.

Een DGA kan dus zowel een zakelijke als een privéhypotheek afsluiten, maar de beoordeling, de documenten en de geldverstrekkers verschillen wezenlijk. Dit is precies waar een onafhankelijk adviseur met kennis van het volledige financieringslandschap het verschil maakt.

Hoeveel kan een DGA lenen voor een zakelijke hypotheek?

Hoeveel een DGA kan lenen voor een zakelijke hypotheek hangt af van de waarde van het pand, de financiële positie van de BV en de eisen van de geldverstrekker. De meeste financiers hanteren een maximale LTV van 70 tot 80 procent van de marktwaarde van het pand. Het resterende deel moet je zelf inbrengen als eigen vermogen of via aanvullende zekerheden.

Naast de LTV is de terugbetalingscapaciteit bepalend. De geldverstrekker berekent of de onderneming voldoende kasstroom genereert om de maandelijkse lasten te dragen. Daarvoor kijken ze naar de EBITDA (winst voor rente, belasting, afschrijving en amortisatie) of de vrije kasstroom van de BV.

Wil je als DGA meer financieren dan een bank bereid is te verstrekken, dan zijn er alternatieven. Naast de grote banken zijn er gespecialiseerde vastgoedfinanciers en alternatieve geldverstrekkers actief op de Nederlandse markt die andere risicomodellen hanteren en soms hogere financieringspercentages bieden. Het loont om niet alleen bij de huisbank aan te kloppen, maar het volledige aanbod van meer dan honderd financiers te verkennen. Via zakelijke financiering biedt Finaforte toegang tot meer dan 40 van deze partijen.

Wat als de bank een zakelijke hypotheek weigert voor een DGA?

Als de bank een zakelijke hypotheek weigert, is dat vervelend, maar zeker niet het einde van de weg. Banken kunnen maar één eigen product aanbieden en hanteren strikte interne risicomodellen. Een weigering betekent vaak dat de aanvraag niet past binnen hun specifieke criteria, niet dat de financiering onmogelijk is.

Er zijn meerdere redenen waarom een bank nee zegt tegen een DGA:

  • Te korte bedrijfshistorie of wisselende resultaten
  • Een sector die de bank als risicovol bestempelt
  • Een complexe bedrijfsstructuur met meerdere BV’s
  • De bank heeft haar financieringsruimte voor dit type klant al benut

In al deze gevallen zijn er alternatieven. Gespecialiseerde vastgoedfinanciers, alternatieve kredietverstrekkers en vastgoedfondsen hanteren andere beoordelingscriteria en zijn soms bereid te financieren waar een bank dat niet is. Wel is het belangrijk om de kosten goed te vergelijken: sommige partijen rekenen effectieve rentepercentages die aanzienlijk hoger liggen dan bij een reguliere bank, wat de financiering op de lange termijn duur maakt.

Een onafhankelijk adviseur die het volledige landschap overziet, kan de aanvraag goed positioneren bij de juiste partij. Finaforte heeft jarenlange ervaring met precies dit soort situaties en weet hoe het verhaal achter de cijfers effectief vertaald wordt naar een financier. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden.

Welke documenten heeft een DGA nodig voor een zakelijke hypotheek?

Voor een zakelijke hypotheek als DGA heb je een uitgebreider dossier nodig dan bij een reguliere hypotheek. Geldverstrekkers willen een volledig beeld van zowel de financiële positie van de BV als die van jou als privépersoon. Hoe completer en consistenter het dossier, hoe soepeler het aanvraagproces verloopt.

De meest gevraagde documenten zijn:

  1. Jaarrekeningen van de BV over de afgelopen twee tot drie jaar, opgesteld door een accountant
  2. Actuele managementinformatie of tussentijdse cijfers als de jaarrekening nog niet beschikbaar is
  3. Aangifte vennootschapsbelasting van de afgelopen jaren
  4. Loonstroken en arbeidsovereenkomst van de DGA met de BV
  5. Uittreksel Kamer van Koophandel en de statuten van de BV
  6. Taxatierapport van het te financieren pand, opgesteld door een erkend taxateur
  7. Koopovereenkomst of intentieovereenkomst van het pand
  8. Bankafschriften van zowel de BV als privé, doorgaans over de afgelopen drie maanden

Afhankelijk van de geldverstrekker en de complexiteit van de aanvraag kunnen aanvullende documenten gevraagd worden, zoals een ondernemingsplan, huurcontracten bij beleggingsvastgoed of een overzicht van bestaande financieringen. Het is verstandig om dit dossier van tevoren goed voor te bereiden, zodat je snel kunt schakelen zodra een geschikte financier gevonden is.

Finaforte helpt DGA’s bij het samenstellen van een volledig en overtuigend financieringsdossier. Als onderdeel van de zakelijke hypotheek begeleiding zorgen de adviseurs ervoor dat het dossier aansluit bij de eisen van de beoogde geldverstrekker. Zo voorkom je vertraging en vergroot je de kans op een succesvolle financiering aanzienlijk.

Gerelateerde artikelen