Een afwijzing na een proefberekening betekent dat de bank op basis van jouw inkomenssituatie concludeert dat je niet genoeg kunt lenen voor het gewenste bedrag. Voor zzp’ers is dit een veelvoorkomend struikelblok, omdat banken het inkomen van zelfstandigen anders beoordelen dan een vast salaris. Het goede nieuws: een afwijzing bij één geldverstrekker zegt niets over wat mogelijk is bij de andere 40+ partijen op de markt.
In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over afwijzingen bij de hypotheekberekening voor ondernemers, van de oorzaken tot de concrete stappen die je daarna kunt zetten.
Wat betekent het als een proefberekening wordt afgewezen?
Een afwijzing bij de proefberekening betekent dat de geldverstrekker op basis van jouw opgegeven inkomen en financiële situatie concludeert dat het gewenste leenbedrag de maximale hypotheek overschrijdt. Het is geen definitieve hypotheekaanvraag, maar een indicatie van wat de bank bereid is te financieren op basis van de eerste gegevens.
Belangrijk om te begrijpen: een proefberekening is geen bindende toets en zeker geen oordeel over jou als ondernemer. Het is een rekensom die de bank maakt op basis van vaste normen. Als zzp’er valt die rekensom vaak lager uit dan je verwacht, simpelweg omdat banken voorzichtiger omgaan met variabel inkomen. Elke geldverstrekker hanteert bovendien zijn eigen risk appetite, wat wil zeggen: hoeveel risico een bank bereid is te nemen binnen de eigen balans en het interne beleid. Dat verklaart waarom de ene bank nee zegt terwijl een andere partij dezelfde aanvraag wél goedkeurt.
Een afwijzing bij de proefberekening is dus niet het einde van de weg. Het is een signaal dat je de aanvraag anders moet aanpakken, bij een andere partij moet indienen, of de documentatie beter moet onderbouwen.
Welke redenen liggen het vaakst ten grondslag aan een afwijzing?
De meest voorkomende redenen voor een afwijzing bij een hypotheek als zzp’er zijn een te laag toetsinkomen, onvoldoende jaarcijfers, een slecht jaar in de meetperiode, of te weinig eigen vermogen ten opzichte van de woningwaarde. Vaak speelt een combinatie van deze factoren een rol.
- Te weinig jaarcijfers: Veel banken eisen minimaal drie jaar aan jaarrekeningen. Heb je die nog niet, dan is de bank niet in staat het inkomen te toetsen op de manier die zij vereist.
- Een uitschietend slecht jaar: Als één van de drie meetjaren een stuk lager uitvalt, bijvoorbeeld door ziekte, een rustige periode of een bijzondere kostenpost, dan drukt dat het gemiddelde flink omlaag. Sommige banken rekenen zelfs met het laagste jaar in plaats van het gemiddelde.
- Hoge zakelijke schulden of lopende financieringen: Bestaande leningen tellen mee in de berekening en verlagen de maximale hypotheek.
- Geen of onvoldoende Inkomensverklaring Ondernemer: Dit is een officieel document dat het toetsinkomen berekent op een gestandaardiseerde manier. Ontbreekt dit, of klopt het niet, dan kan de bank de aanvraag niet verwerken.
- Te hoge loan-to-value (LTV): LTV is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Hoe hoger dit percentage, hoe meer risico voor de bank. Bij een LTV boven de 100% haken veel geldverstrekkers af.
- Branche of bedrijfsstructuur: Sommige banken zijn terughoudend bij bepaalde sectoren of bij ondernemers die recent zijn overgestapt van een BV naar eenmanszaak of andersom.
Hoe berekent een bank het toetsinkomen van een zzp’er?
Een bank berekent het toetsinkomen van een zzp’er op basis van de gemiddelde fiscale winst over de afgelopen drie jaar, waarbij sommige geldverstrekkers het laagste jaar als uitgangspunt nemen. De fiscale winst is de omzet min de bedrijfskosten, zoals die in de jaarrekening staat. Dit bedrag wijkt vaak af van wat je daadwerkelijk hebt uitgegeven of verdiend.
Dit is een cruciaal verschil met iemand in loondienst. Een werknemer toont een loonstrookje en de bank weet direct wat het inkomen is. Voor een zelfstandige is dat beeld complexer. De bank kijkt naar:
- De jaarrekeningen van de afgelopen één tot drie jaar
- De aangifte inkomstenbelasting
- Een Inkomensverklaring Ondernemer, opgesteld door een onafhankelijke partij zoals een accountant
- Bij minder dan drie jaar zzp: een prognose van een accountant of boekhouder
Heb je minder dan drie jaar jaarcijfers, dan vraagt de geldverstrekker in veel gevallen om een prognose. Die prognose moet realistisch zijn en aansluiten bij de bestaande opdrachten en het verdienmodel. Een goed opgestelde prognose kan het verschil maken tussen een afwijzing en een goedkeuring. Via de ondernemers hypotheekcalculator kun je alvast een indicatie krijgen van wat er voor jou mogelijk is.
Sommige banken hanteren ook een correctie voor zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling. Die fiscale voordelen verlagen weliswaar de belasting, maar ook het toetsinkomen dat de bank berekent. Dit is een veelgemaakte misvatting: meer aftrekposten betekent niet automatisch een hogere hypotheek.
Wat kun je doen na een afwijzing bij de proefberekening?
Na een afwijzing bij de proefberekening zijn er meerdere concrete stappen die je kunt zetten. De belangrijkste is: zoek een onafhankelijk hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in ondernemers. Zij kennen de criteria van tientallen geldverstrekkers en kunnen jouw dossier bij de juiste partij indienen.
Analyseer de reden van de afwijzing
Vraag altijd om een toelichting op de afwijzing. Ligt het aan het toetsinkomen, de jaarcijfers, de LTV, of iets anders? Die informatie is essentieel om te bepalen wat de volgende stap is. Zonder die analyse loop je het risico om dezelfde aanvraag bij een andere bank opnieuw te laten afwijzen.
Vergelijk meerdere geldverstrekkers
Naast de traditionele banken zijn er in Nederland meer dan 100 geldverstrekkers actief, waaronder gespecialiseerde hypotheekverstrekkers, vastgoedfinanciers en alternatieve partijen. Elk van hen hanteert eigen normen en een eigen risk appetite. Wat bij de ene partij niet past, past bij de andere soms prima. Een adviseur met toegang tot een breed netwerk van geldverstrekkers kan dit snel in kaart brengen. Bekijk de mogelijkheden voor een hypotheek als ondernemer en wat er in jouw situatie haalbaar is.
Verbeter je dossier
Soms is het beter om even te wachten en het dossier te versterken. Denk aan het aanvullen van jaarcijfers, het aflossen van een zakelijke schuld, het verhogen van de eigen inbreng, of het laten opstellen van een betere prognose door je accountant. Een jaar extra wachten kan de maximale hypotheek aanzienlijk verhogen als het een sterk jaar wordt.
Wanneer heeft een zzp’er wél een goede kans op een hypotheek?
Een zzp’er heeft een goede kans op een hypotheek wanneer er minimaal één tot drie jaar stabiele of stijgende jaarcijfers zijn, het toetsinkomen aansluit bij het gewenste leenbedrag, en de eigen inbreng voldoende is om de LTV binnen acceptabele grenzen te houden. Hoe meer zekerheid je op papier kunt aantonen, hoe groter de keuze aan geldverstrekkers.
Specifieke factoren die de kans op succes vergroten:
- Stabiel of groeiend inkomen: Drie jaar met een consistent of stijgend resultaat geeft banken het vertrouwen dat het inkomen duurzaam is.
- Eigen vermogen: Een eigen inbreng van 10 tot 20 procent van de woningwaarde verlaagt de LTV en vergroot het aantal geldverstrekkers dat wil meewerken.
- Geen of beperkte zakelijke schulden: Hoe minder lopende financieringsverplichtingen, hoe hoger de maximale hypotheek uitvalt.
- Goede administratie en een ervaren accountant: Een overzichtelijke en correcte jaarrekening, aangevuld met een Inkomensverklaring Ondernemer, maakt de beoordeling voor de bank eenvoudiger.
- Opdrachten met langere looptijd: Langlopende contracten of een vaste opdrachtgever geven meer zekerheid dan losse kortlopende klussen.
Ook zzp’ers die één slecht jaar hebben gehad, of die net gestart zijn met minder dan drie jaar jaarcijfers, kunnen in aanmerking komen voor een hypotheek. De sleutel ligt in het vinden van de juiste geldverstrekker met passende normen. Finaforte heeft meer dan tien jaar ervaring in precies deze situaties en werkt met meer dan 40 geldverstrekkers om ook in complexe gevallen een oplossing te vinden. Voor een eerste inzicht in wat haalbaar is, kun je een hypotheekberekening als ondernemer laten maken.
Wil je weten wat er in jouw specifieke situatie mogelijk is? Neem dan contact op via het contactformulier of bekijk het aanbod voor onafhankelijk hypotheekadvies. Een gesprek kost niets, en de uitkomst kan veel opleveren.
Gerelateerde artikelen
- Hypotheek na een slecht jaar als zzp'er, wat zijn de opties?
- Hypotheek mogelijk als de bank mijn aanvraag kansloos acht?
- Kan ik zakelijke financiering krijgen met wisselende jaarcijfers?
- Is investeren in zakelijke leningen veiliger dan beleggen in aandelen?
- Kan een DGA een zakelijke hypotheek afsluiten?