Een coronajaar telt in veel gevallen mee bij je hypotheekaanvraag als zzp’er, maar steeds meer geldverstrekkers zijn bereid om dat jaar buiten beschouwing te laten als je kunt aantonen dat je inkomen inmiddels hersteld is. Of een bank dat coronajaar meetelt, hangt af van welke geldverstrekker je benadert en hoe je dossier is opgebouwd. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hypotheken, coronajaren en wat je als zelfstandige kunt doen om je kansen te vergroten.
Hoe berekent een bank mijn inkomen als zzp’er?
Een bank berekent jouw inkomen als zzp’er op basis van de gemiddelde nettowinst over de afgelopen drie jaar. De nettowinst is je omzet min je bedrijfskosten, ook wel de fiscale winst genoemd. Heb je minder dan drie jaar jaarcijfers, dan vraagt de bank doorgaans een accountantsverklaring of prognose. Dit toetsinkomen bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen.
Het verschil met een werknemer is groot. Een werknemer laat een loonstrookje zien en de bank weet precies wat er iedere maand binnenkomt. Als zzp’er werk je met wisselend inkomen, en banken vertalen dat wisselende inkomen naar één getal: het gemiddelde over drie jaar. Viel één van die jaren lager uit, dan drukt dat het gemiddelde naar beneden. Viel het laagste jaar in het meest recente jaar, dan rekenen sommige banken zelfs uitsluitend met dat lage bedrag in plaats van het gemiddelde.
Voor een hypotheek als zzp’er is het dus cruciaal dat je jaarcijfers een consistent en zo hoog mogelijk inkomen laten zien. Heb je wisselende resultaten, dan loont het om te begrijpen hoe verschillende geldverstrekkers de berekening precies uitvoeren. Niet elke bank hanteert dezelfde methode, en dat maakt het verschil tussen een afwijzing en een goedkeuring.
Telt een coronajaar mee als ik een hypotheek aanvraag?
Dat hangt af van de geldverstrekker. Sommige banken en alternatieve financiers zijn bereid het coronajaar 2020 of 2021 buiten de berekening te laten als je kunt aantonen dat het inkomensverlies een direct gevolg was van de coronapandemie en je inkomen daarna duidelijk is hersteld. Andere geldverstrekkers tellen het jaar gewoon mee, wat je gemiddelde inkomen drukt.
In 2026 zijn de coronajaren inmiddels verder weg, maar voor zzp’ers die toen verlies leden, kunnen die jaren nog steeds in de driejaarsperiode vallen die banken beoordelen. Stel dat je in 2021 een sterk teruggevallen inkomen had en nu een hypotheek aanvraagt: afhankelijk van welke drie jaar de bank hanteert, kan dat jaar nog steeds in de berekening zitten.
Wat je kunt doen om dit te ondervangen, is aantonen dat het verlies tijdelijk en extern was. Denk aan een verklaring van je accountant, een vergelijking van je omzetcijfers voor en na corona, en actuele jaarcijfers die een duidelijk herstel laten zien. Hoe sterker het herstel zichtbaar is in je meest recente cijfers, hoe groter de kans dat een geldverstrekker bereid is het coronajaar als uitzondering te behandelen.
Welke banken laten een coronajaar buiten beschouwing?
Er is geen vaste lijst van banken die officieel een coronajaar schrappen. De bereidheid verschilt per geldverstrekker en per dossier. Sommige grote banken hanteren een specifiek beleid waarbij een coronajaar buiten de berekening kan vallen als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Andere geldverstrekkers laten dit over aan de individuele beoordeling van je aanvraag.
Naast de grote banken bestaat er een breed landschap van alternatieve financiers, vastgoedfinanciers en gespecialiseerde hypotheekverstrekkers die flexibeler omgaan met bijzondere jaren in je cijfers. Het gaat dan om partijen die de ondernemer als doelgroep zien en hun beoordelingsmodellen daarop hebben afgestemd. Zij kijken vaker naar het totale verhaal achter de cijfers dan naar een strikt rekenkundig gemiddelde.
Dit is precies waarom het loont om niet alleen bij je eigen bank aan te kloppen. Een onafhankelijk adviseur met toegang tot meerdere geldverstrekkers kan jouw dossier bij de juiste partij neerleggen. Via onafhankelijk hypotheekadvies voor ondernemers kun je in één overzicht zien welke geldverstrekkers het meest passend zijn voor jouw situatie, inclusief de behandeling van een coronajaar.
Wat als mijn inkomen door corona structureel lager is geworden?
Als je inkomen door corona blijvend lager is uitgevallen, is dat een serieuzer obstakel dan een tijdelijke dip. Banken beoordelen je leencapaciteit op basis van wat je structureel verdient, niet op basis van wat je ooit verdiende. Een structureel lager inkomen betekent in de praktijk dat je maximale hypotheek lager uitvalt dan vóór corona het geval zou zijn geweest.
Toch zijn er mogelijkheden. Als je inkomen de afgelopen twee jaar aantoonbaar weer stijgt, ook al is het nog niet terug op het oude niveau, kunnen sommige geldverstrekkers daar rekening mee houden. Een accountant kan een prognose opstellen die de stijgende lijn onderbouwt. Hoe geloofwaardiger en beter onderbouwd die prognose is, hoe serieuzer een geldverstrekker die meeneemt in zijn beoordeling.
Daarnaast kan het helpen om te kijken naar de verhouding tussen het gewenste leenbedrag en de waarde van de woning. Als je minder leent ten opzichte van de woningwaarde, is het risico voor de geldverstrekker kleiner en is de kans op goedkeuring groter. Gebruik de hypotheekcalculator voor ondernemers om een eerste indruk te krijgen van wat realistisch is op basis van je huidige inkomen.
Hoe vergroot ik mijn kans op een hypotheek met een coronajaar in mijn cijfers?
Je vergroot je kans op een hypotheek met een coronajaar in je cijfers door een sterk en goed gedocumenteerd dossier op te bouwen, de juiste geldverstrekker te kiezen en te laten zien dat het coronajaar een uitzondering was, geen patroon. De combinatie van actuele groeicijfers, een professionele accountantsverklaring en de juiste bemiddelaar maakt het grootste verschil.
Concrete stappen die helpen:
- Zorg voor recente, sterke jaarcijfers. Hoe beter je meest recente jaar, hoe meer gewicht dat krijgt in de beoordeling.
- Laat een accountant een onderbouwde inkomensverklaring opstellen. Veel geldverstrekkers vragen een officiële Inkomensverklaring Ondernemer. Een goede accountant kan daarin het herstel na corona duidelijk zichtbaar maken.
- Kies de juiste geldverstrekker. Niet elke bank beoordeelt een coronajaar op dezelfde manier. Een adviseur met toegang tot meer dan 40 geldverstrekkers kan jouw aanvraag bij de meest passende partij neerleggen.
- Overweeg een lagere hypotheek of eigen inbreng. Een lagere loan-to-value (LTV) verhouding, dat wil zeggen minder lenen ten opzichte van de woningwaarde, verkleint het risico voor de bank en vergroot je kans op goedkeuring.
- Vermijd een proefaanvraag bij meerdere banken tegelijk. Meerdere afwijzingen kunnen je kredietprofiel belasten. Doe eerst goed voorwerk en dien pas een formele aanvraag in als de kans op succes reëel is.
Het grootste risico is een aanvraag indienen zonder te weten hoe jouw dossier overkomt bij een geldverstrekker. Wie zonder voorbereiding een hypotheek aanvraagt met een coronajaar in de cijfers, loopt een grote kans op een afwijzing die vermijdbaar was. Bij hypotheken voor ondernemers draait het om het juiste verhaal bij de juiste partij.
Finaforte begeleidt zzp’ers en ondernemers door dit proces, van de eerste hypotheekberekening voor ondernemers tot aan de definitieve goedkeuring. Met meer dan tien jaar ervaring, volledige onafhankelijkheid en toegang tot een breed netwerk van geldverstrekkers zorgt Finaforte ervoor dat jouw dossier zo sterk mogelijk wordt gepresenteerd, ook als er een coronajaar in je cijfers staat. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek over jouw situatie.
Gerelateerde artikelen
- Wat is loan-to-value en waarom beschermt het mij als investeerder?
- Hoe beschermt vastgoed als onderpand mijn investering bij wanbetaling?
- Waarom kiezen vermogende particulieren voor MKB-financiering als belegging?
- Wat zijn alternatieve financiers en wat doen ze anders?
- Wanneer is lease voordeliger dan een zakelijke lening?