Als zzp’er krijg je doorgaans minder hypotheek dan iemand in loondienst, omdat banken jouw inkomen anders berekenen. Waar een werknemer een vaste loonstrook inlevert, kijkt een bank bij zelfstandigen naar de gemiddelde nettowinst over de afgelopen jaren. Dat levert bijna altijd een lager toetsinkomen op. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hoe die berekening precies werkt en wat je eraan kunt doen.
Hoe berekent de bank jouw maximale hypotheek als zzp’er?
De bank berekent jouw maximale hypotheek als zzp’er op basis van je toetsinkomen, niet je omzet. Dat toetsinkomen is de gemiddelde nettowinst over de afgelopen één tot drie jaar, zoals die uit je jaarrekeningen blijkt. Op basis van dat bedrag bepaalt de bank hoeveel je maandelijks kunt aflossen, en rekent ze terug naar een maximaal leenbedrag.
Concreet werkt het zo: de bank neemt de fiscale winst uit je jaarrekeningen, middelt die over de beschikbare jaren, en gebruikt dat gemiddelde als inkomen. Heb je maar één jaar aan jaarcijfers, dan werken sommige geldverstrekkers met dat ene jaar, aangevuld met een prognose van een accountant. Heb je drie jaar aan cijfers, dan middelt de bank die drie jaren. Valt het meest recente jaar lager uit dan het gemiddelde, dan rekenen veel banken met dat lagere bedrag als plafond.
Veel zzp’ers zijn verrast als ze ontdekken hoe groot het verschil kan zijn tussen hun omzet en het inkomen dat de bank gebruikt. Zakelijke kosten, afschrijvingen en belastingoptimalisatie drukken de fiscale winst omlaag. Dat is slim voor de belasting, maar werkt nadelig bij een hypotheek als zzp’er. Officieel heet het document waarmee het toetsinkomen wordt vastgesteld een Inkomensverklaring Ondernemer: een berekening opgesteld door een onafhankelijke partij, die de bank gebruikt om jouw inkomen op een vaste en vergelijkbare manier te beoordelen.
Wat telt de bank mee als inkomen voor een zzp’er?
Voor een zzp’er telt de bank de gemiddelde nettowinst mee als inkomen. Dit is de omzet min alle zakelijke kosten en fiscale aftrekposten, ook wel de fiscale winst of het resultaat uit overige werkzaamheden genoemd. Salaris uit een BV wordt apart beoordeeld. Privé-inkomsten zoals huurinkomsten of partnerinkomsten kunnen aanvullend meewegen, afhankelijk van de geldverstrekker.
Wat de bank niet meerekent, is minstens zo belangrijk om te weten:
- Omzet: wat je factureert telt niet, alleen wat er netto overblijft na kosten
- Verwachte inkomsten: toekomstige opdrachten of offertes tellen niet mee
- Tijdelijke uitschieters: een uitzonderlijk goed jaar wordt gemiddeld met de andere jaren, niet als norm gebruikt
- Onbelaste vergoedingen: zakelijke kostenvergoedingen zijn geen inkomen
Werk je via een BV, dan is het beeld iets complexer. De bank kijkt dan naar je directeurssalaris én naar de winst van de BV, en beoordeelt of die winst structureel beschikbaar is. Dit maakt de berekening voor een DGA (directeur-grootaandeelhouder) anders dan voor een eenmanszaak of VOF. Voor een nauwkeurige inschatting van jouw situatie kun je gebruikmaken van een hypotheekcalculator voor ondernemers om een eerste richtgetal te krijgen.
Waarom weegt wisselend inkomen zo zwaar bij de hypotheekaanvraag?
Wisselend inkomen weegt zwaar bij een hypotheekaanvraag omdat banken hun risico willen beheersen. Een bank verstrekt een hypotheek voor 20 tot 30 jaar en wil zekerheid dat jij die maandlasten de hele looptijd kunt dragen. Fluctuerend inkomen maakt die zekerheid moeilijker te onderbouwen, waardoor de bank voorzichtiger is in wat ze bereid is te lenen.
Dit heeft te maken met wat in de financiële wereld de risk appetite van een bank wordt genoemd: de mate van risico die een instelling bereid is te accepteren. Banken zijn van nature conservatief ingesteld, omdat ze werken met spaargeld van hun klanten en aan strenge kapitaalseisen moeten voldoen. Een zzp’er zonder vast contract vertegenwoordigt voor een bank meer onzekerheid dan een werknemer met een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Daarbij speelt mee dat opdrachtgevers een opdracht relatief eenvoudig kunnen beëindigen, en dat er geen wettelijke loondoorbetalingsplicht bij ziekte geldt voor zelfstandigen. Als jouw inkomen het ene jaar sterk schommelt, trekt de bank daar conclusies uit over de stabiliteit van je onderneming. Zelfs als jij zelf weet dat je orderboek goed gevuld is, heeft de bank geen manier om dat objectief te verifiëren. Dat is precies waarom een goede toelichting op je jaarcijfers, ondersteund door een adviseur die de taal van de bank spreekt, zo’n groot verschil kan maken.
Hoeveel minder hypotheek krijg je als zzp’er ten opzichte van loondienst?
Het verschil in maximale hypotheek tussen een zzp’er en iemand in loondienst met hetzelfde bruto-inkomen kan oplopen tot twintig tot veertig procent, afhankelijk van de geldverstrekker en jouw jaarcijfers. Dit verschil ontstaat niet door discriminatie, maar door de manier waarop het toetsinkomen wordt berekend. Een werknemer levert een loonstrook in; een zzp’er levert jaarcijfers in die doorgaans een lager toetsinkomen opleveren.
Stel dat een werknemer een bruto jaarsalaris heeft van 70.000 euro. De bank rekent dat volledig mee. Een zzp’er met een omzet van 90.000 euro kan na aftrek van kosten een fiscale winst hebben van 55.000 euro. Als het meest recente jaar tegenviel en uitkwam op 48.000 euro, rekent de bank met dat lagere bedrag. Het verschil in leencapaciteit is dan direct voelbaar.
Toch is het beeld niet overal hetzelfde. Sommige geldverstrekkers zijn soepeler in hun beoordeling van zzp-inkomen dan andere. De keuze van de juiste aanbieder heeft daardoor een grotere invloed op jouw maximale hypotheek dan veel zzp’ers beseffen. Bij een hypotheekberekening voor ondernemers wordt dan ook niet alleen gekeken naar het bedrag, maar ook naar welke geldverstrekker het beste bij jouw situatie past.
Welke geldverstrekkers zijn het meest gunstig voor zzp’ers?
Er zijn meer dan honderd geldverstrekkers actief in Nederland, van de grote banken tot gespecialiseerde hypotheekverstrekkers en alternatieve financiers. Niet elke geldverstrekker hanteert dezelfde regels voor zzp’ers. Sommige rekenen met het gemiddelde van drie jaar, andere accepteren één jaar jaarcijfers met een accountantsverklaring, en weer andere bieden meer ruimte als je een sterk lopend jaar kunt aantonen.
Grote banken zijn doorgaans het meest conservatief in hun beoordeling van zzp-inkomen. Ze hebben strenge interne richtlijnen en weinig ruimte voor maatwerk. Gespecialiseerde hypotheekverstrekkers en alternatieve financiers hanteren soms flexibelere criteria, maar stellen daar vaak hogere rentetarieven tegenover. Het gaat er dus niet alleen om wie wil financieren, maar ook tegen welke voorwaarden.
De sleutel zit in het matchen van jouw specifieke situatie met de geldverstrekker die daar het beste op aansluit. Dat vereist kennis van het volledige financieringslandschap, inclusief partijen die minder zichtbaar zijn maar wel degelijk relevant. Een onafhankelijk adviseur met toegang tot een breed netwerk van geldverstrekkers, zoals via gespecialiseerd hypotheekadvies, kan dat overzicht bieden en de aanvraag bij de juiste partij indienen. Dit is precies waar Finaforte zich in onderscheidt: met toegang tot meer dan 40 geldverstrekkers en meer dan tien jaar ervaring met zzp-hypotheken wordt niet zomaar een aanvraag ingediend, maar de best passende oplossing gezocht.
Hoe vergroot je als zzp’er je maximale hypotheek?
Als zzp’er vergroot je je maximale hypotheek door je toetsinkomen zo sterk mogelijk te maken en te kiezen voor de geldverstrekker die jouw situatie het gunstigst beoordeelt. Dat klinkt eenvoudig, maar vraagt om een gerichte aanpak op meerdere fronten tegelijk.
De meest effectieve stappen zijn:
- Zorg voor sluitende jaarcijfers: hoe consistenter en stabieler je winst over de jaren, hoe beter je toetsinkomen. Vermijd grote schommelingen als je weet dat je een hypotheek wilt aanvragen.
- Optimaliseer niet te agressief voor de belasting: fiscale aftrekposten verlagen je winst, maar ook je toetsinkomen. Bespreek met je accountant wat de impact is op je hypotheekmogelijkheden.
- Vraag een Inkomensverklaring Ondernemer aan: dit officiële document geeft de bank een eenduidige en professioneel onderbouwde berekening van je inkomen.
- Kies de juiste geldverstrekker: niet elke bank hanteert dezelfde regels. De keuze van de aanbieder kan duizenden euro’s aan leencapaciteit schelen.
- Overweeg een partner als medeaanvrager: een partner met een stabiel inkomen kan je maximale hypotheek aanzienlijk verhogen.
- Laat je dossier professioneel samenstellen: een goed onderbouwd dossier met een heldere toelichting op je bedrijf en inkomensontwikkeling vergroot de kans op goedkeuring aanzienlijk.
Veel zzp’ers dienen een aanvraag in zonder te weten welke geldverstrekker het beste bij hen past, en lopen daarna tegen een afwijzing aan. Die afwijzing heeft dan ook een negatief effect op vervolgaanvragen. Het is dan ook verstandig om vooraf goed geïnformeerd te zijn. Finaforte biedt specifiek hypotheekadvies voor ondernemers waarbij het volledige dossier wordt opgebouwd voordat er ook maar een aanvraag wordt ingediend.
Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? Neem contact op met Finaforte voor een vrijblijvend gesprek, of bekijk alvast je mogelijkheden via de hypotheekberekening voor ondernemers. Met de juiste aanpak en de juiste adviseur is een hypotheek als zzp’er vaker haalbaar dan je denkt.
Gerelateerde artikelen
- Hoe berekent de bank mijn inkomen als zzp'er?
- Welke geldverstrekkers geven wel een hypotheek aan zzp'ers?
- Wat is het verschil tussen een zakelijke hypotheek en werkkapitaal?
- Waarom kiezen vermogende particulieren voor MKB-financiering als belegging?
- Wat zijn alternatieve financiers en wat doen ze anders?